Paylı Mülkiyet Nedir? Tapuda Paylı Mülkiyet 2026 Güncel
Paylı mülkiyet nedir? Bir taşınmazın veya bölünmesi mümkün olmayan bir malın birden fazla kişiye ait olması durumuna paylı mülkiyet denir. Bu mülkiyet türünde her malik, taşınmazın belirli bir payına sahiptir. Ancak bu pay, taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi anlamına gelmez; yalnızca hukuki ve soyut bir payı ifade eder.
Paylı mülkiyette tüm paydaşlar, taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir. Yani hiçbir paydaş, “şu oda benim” veya “şu alan bana ait” diyemez. Haklar, taşınmazın bütününe pay oranında yayılır. Bu yapı, taşınmaz hukukunda en sık karşılaşılan mülkiyet türlerinden biridir.
Günlük hayatta ortaya çıkan pek çok taşınmaz uyuşmazlığının temelinde paylı mülkiyet ilişkisi yer alır. Bu nedenle sistemin doğru anlaşılması, hem hak kayıplarının önlenmesi hem de olası davaların sağlıklı yürütülmesi açısından büyük önem taşır.
Paylı Mülkiyetin Temel Özellikleri Nelerdir?
Paylı mülkiyetin özellikleri, bu mülkiyet türünü diğer mülkiyet çeşitlerinden ayıran temel unsurları ortaya koyar.
Bölünmemiş Mal Üzerinde Hak Sahipliği
Paylı mülkiyette mal fiziksel olarak bölünmez. Her paydaş, payı oranında malın tamamı üzerinde hak sahibidir.
Hakların Malın Tamamına Yönelik Olması
Paydaşlar yalnızca belirli bir bölgeye değil, taşınmazın her noktasına payları oranında hak sahibidir.
Birden Fazla Malik Bulunması
Paylı mülkiyetin varlığı için birden fazla kişinin malik olması zorunludur. Tek kişiyle paylı mülkiyet oluşmaz.
Paylara Sahip Olma Zorunluluğu
Her paydaşın belirli bir payı bulunur. Aksi kararlaştırılmadıkça payların eşit olduğu kabul edilir.
Bu unsurlar, paylı mülkiyetin yönetimi, kullanımı ve tasarrufu açısından temel çerçeveyi oluşturur.
Paydaşların Hakları ve Yükümlülükleri
Paydaşların hakları, sahip oldukları pay oranında belirlenir. Ancak bu haklar yalnızca kullanım değil, aynı zamanda sorumlulukları da kapsar.
Paydaşların Hakları
- Taşınmazı pay oranında kullanma
- Kendi payını satma, devretme veya rehin etme
- Pay üzerinde tasarruf hakkı
Paydaşların Yükümlülükleri
- Vergi, bakım ve onarım giderlerine pay oranında katılma
- Diğer paydaşların haklarını ihlal etmeme
Bu kapsamda sıkça karşılaşılan belgelerden biri paylı mülkiyet tapu örneği olup, payların tapu üzerindeki resmi görünümünü gösterir.
Paylı Mülkiyette Tasarruf İşlemleri
Paylı mülkiyette tasarruf işlemleri, paydaşların en önemli yetkilerindendir. Ancak bu yetki sınırsız değildir.
- Paydaş, kendi payını tek başına satabilir
- Pay, rehin edilebilir veya haczedilebilir
- Taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf için oybirliği gerekir
Bu noktada sıkça gündeme gelen konu paylı mülkiyet hisse satışıdır. Bir paydaş, payını üçüncü kişiye satabilir; ancak diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı bulunur.
Paylı Mülkiyetin Yönetimi Nasıl Yapılır?
Paylı mülkiyetin yönetimi, yapılacak işlemin niteliğine göre farklı çoğunluklara tabidir.
Olağan Yönetim İşleri
Günlük ve basit işlerdir.
Örnekler:
- Küçük bakım ve onarımlar
- Temizlik ve basit tadilatlar
Bu işlemleri her paydaş tek başına yapabilir.
Önemli Yönetim İşleri
Taşınmazın kullanımını etkileyen işlemlerdir.
Örnekler:
- Kira sözleşmesi yapılması veya feshi
- Tarım türünün değiştirilmesi
Bu işlemler için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir.
Olağanüstü Yönetim İşleri
Taşınmazın niteliğini kökten değiştiren işlemlerdir.
Örnekler:
- Yapının tamamen değiştirilmesi
- Kullanım amacının dönüştürülmesi
Bu işlemler için oybirliği şarttır.
Bu süreçlerde uyuşmazlık çıkması hâlinde paylı mülkiyet davası veya paylı mülkiyet tahliye davası gündeme gelebilir.
Paylı Mülkiyetin Tür Değişimi
Bazı taşınmazlar başlangıçta elbirliği mülkiyeti altında olabilir. Zamanla bu yapı paylı mülkiyete çevrilebilir.
Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
- Paylar netleştirilir
- Tapu kayıtları güncellenir
- Her paydaşın hissesi belirgin hâle gelir
Bu süreç, özellikle miras kalan taşınmazlarda sıkça uygulanır.
Hisse İşlemleri ve Kullanım Hakları
Paylı mülkiyette hisse satışı, uygulamada en çok uyuşmazlık doğuran konulardan biridir. Pay satışı yapıldığında:
- Diğer paydaşların önalım hakkı doğar
- Satış işlemi tapuya tescil edilir
Ayrıca paylı mülkiyette intifa hakkı, taşınmazdan yararlanma yetkisinin belirli şartlarla üçüncü kişiye verilmesini sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Paylı mülkiyet nedir?
Bir taşınmazın birden fazla kişiye paylı olarak ait olmasıdır.
Paylı mülkiyette hisse satılabilir mi?
Evet. Paydaş, kendi payını satabilir ancak diğer paydaşların önalım hakkı vardır.
Paylı mülkiyette tahliye davası açılabilir mi?
Belirli şartlar oluştuğunda paylı mülkiyet tahliye davası açılabilir.
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti farkı nedir?
Paylı mülkiyette paylar bellidir, elbirliğinde paylar belirli değildir.