Üst Hakkı Nedir? Üst Hakkının Kapsamı 2026 Güncel
Üst hakkı, taşınmaz mülkiyetine ilişkin Türk Medeni Hukuku’nda yer alan ve uygulamada sıkça karşılaşılan sınırlı ayni haklardan biridir. Bu hak, taşınmaz malikinin mülkiyetini devretmeden, üçüncü kişilere taşınmaz üzerinde yapı yapma veya mevcut yapıyı kullanma yetkisi tanımasına olanak sağlar.
Modern hukuk sistemlerinde mülkiyet hakkı yalnızca sahiplikten ibaret olmayıp, taşınmaz üzerinde belirli tasarrufların başkalarına bırakılmasını da mümkün kılar. Üst hakkı da bu anlayışın bir sonucu olarak ortaya çıkmıştır.
Üst Hakkının Tanımı ve Amacı
Üst hakkı; bir kişinin, başkasına ait bir taşınmaz üzerinde yapı inşa etmesine veya mevcut yapıyı belirli bir süre boyunca kullanmasına imkân tanıyan, tapuya tescil edilmesi zorunlu bir haktır. Bu hak sayesinde yapı ile arsa mülkiyeti farklı kişilere ait olabilir.
Özellikle büyük ölçekli projeler, şehir planlamaları ve uzun vadeli yatırımlar söz konusu olduğunda üst hakkı önemli avantajlar sunar.
Üst Hakkının Kapsamı ve Özellikleri Nelerdir?
Üst hakkı, taşınmaz hukukunda hem maliki hem de hak sahibini koruyan bazı temel özelliklere sahiptir:
Bağımsız Bir Hak Olması
Üst hakkı, arsa mülkiyetinden bağımsız bir hukuki ilişki kurar. Hak sahibi, taşınmazın tamamına değil yalnızca belirlenen kullanım alanına ilişkin tasarruf yetkisine sahiptir.
Sınırlı Ayni Hak Niteliği
Üst hakkı, belirli bir taşınmaz ve süre ile sınırlıdır. Hak, bu sınırlar dışında kullanılamaz.
Tapuya Tescil Zorunluluğu
Üst hakkının geçerli olabilmesi için tapu kütüğüne tescil edilmesi şarttır. Tescil edilmediği sürece üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Süreyle Sınırlı Olması
Üst hakkı genellikle belirli bir süre için tanınır. Süre sonunda hak kendiliğinden sona erer, ancak taraflar anlaşarak uzatma yoluna gidebilir.
Devredilebilir ve Mirasçılara Geçebilir Olması
Taraflar aksini kararlaştırmadıkça üst hakkı devredilebilir ve miras yoluyla intikal edebilir.
Kullanım Hakkı ile Üst Hakkı Arasındaki Fark Nedir?
Kullanım hakkı, taşınmazı mevcut haliyle kullanma yetkisi verirken, inşaat yapma hakkı tanımaz. Üst hakkı ise taşınmaz üzerinde yapı yapma ve bu yapıyı kullanma yetkisini kapsar.
Ayrıca üst hakkı tapuya tescil edilir, devredilebilir ve genellikle daha uzun sürelidir. Bu yönleriyle kullanım hakkından ayrılır.
Üst Hakkı Nasıl Kurulur?
Üst hakkı kurulabilmesi için arsa maliki ile hak sahibi arasında resmi bir sözleşme yapılması gerekir. Bu sözleşme;
- Süre
- Kullanım kapsamı
- Devredilebilirlik
- Fesih şartları
gibi hususları içerir. Sözleşme tapu müdürlüğünde tescil edildikten sonra üst hakkı hukuki geçerlilik kazanır.
Üst Hakkı Devredilebilir Mi?
Türk Medeni Kanunu’na göre, aksine bir düzenleme yoksa üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçebilir. Ancak devrin de tapu siciline tescil edilmesi zorunludur.
Üst Hakkı Bedeli Nasıl Belirlenir?
Üst hakkı bedeli; taşınmazın konumu, imar durumu, kullanım amacı ve ekonomik değeri dikkate alınarak belirlenir. Bedel peşin veya taksitli olarak ödenebilir ve tüm şartlar sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
Üst Hakkı İpoteği Nedir?
Üst hakkı ipoteği, üst hakkının teminat altına alınması amacıyla kurulan bir ipotek türüdür. Bu ipotek, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını etkilemeden, üst hakkı sahibinin hakkını güvence altına alır. Tapuya tescil edilmesi zorunludur.
Üst Hakkı Sona Erdiğinde Ne Olur?
Üst hakkı;
- Sürenin dolması
- Tarafların anlaşması
- Feragat
- Kamulaştırma
gibi nedenlerle sona erebilir. Hak sona erdiğinde, mevcut yapı kural olarak arsa malikine geçer ve tapu kaydı silinir.
Sonuç
Üst hakkı, taşınmaz mülkiyetini devretmeden yapılaşma ve kullanım imkânı sunan güçlü bir hukuki araçtır. Doğru şekilde düzenlenen ve tapuya tescil edilen bir üst hakkı, hem arsa malikine hem de yatırımcıya uzun vadeli güvence sağlar. Özellikle büyük projelerde, planlı ve sürdürülebilir bir çözüm sunması nedeniyle sıklıkla tercih edilmektedir.
Anahtar Kelimeler
üst hakkı nedir, üst hakkı ne demek, üst hakkının özellikleri, kullanım hakkı ile üst hakkı farkı, üst hakkı nasıl kurulur, üst hakkı bedeli, üst hakkı devri, üst hakkı ipoteği
❓ Sıkça Sorulan Sorular (FAQ Schema)
Üst hakkı kaç yıl için kurulabilir?
Genellikle belirli süreyle kurulur. Süre tarafların anlaşmasına göre belirlenir.
Üst hakkı tapuya tescil edilmezse geçerli olur mu?
Hayır, tapuya tescil edilmeden üst hakkı hukuken geçerli sayılmaz.
Üst hakkı sona erince yapı kime ait olur?
Kural olarak yapı arsa malikine geçer.